「いつか沖縄に家を持って、民泊で収益を得たい」そんな夢を持つ方は多いですが、沖縄は民泊激戦区であり、法規制も非常に厳しいエリアです。特に物件選びで失敗しやすいのが「用途地域（ようとちいき）」の問題です。この記事では「沖縄民泊のリアル」を解説します。

なぜ沖縄？民泊投資の3つのメリット

沖縄で民泊がこれほどまでに増えている理由は様々ありますが、代表的な3つのメリットを紹介します。

圧倒的な観光需要と「年中無休」のポテンシャル

沖縄は夏だけの観光地ではありません。冬は避寒地として、ゴルフやプロ野球キャンプ目当ての観光客が訪れます。さらに、海外からのインバウンド需要も非常に高く、一年を通して集客が見込める数少ないエリアです。

「大人数・長期滞在」が強い

沖縄旅行は家族連れやグループ旅行が多く、ホテルだと2〜3部屋に分かれてしまうことがよくあります。「一棟貸し」や「広いコンドミニアム」の民泊は、こうした層に非常に人気があります。

自分の別荘としても使える

「予約が入っていない時は自分で使う」「将来は移住する」という出口戦略が描けるのも、沖縄民泊ならではの魅力です。

沖縄ならではの「3つの隠れコスト」

利回り計算をする際、本土の感覚でシミュレーションすると失敗します。沖縄の自然環境は建物に過酷です。

塩害（えんがい）による設備劣化

海からの風により、エアコン室外機、給湯器、金属製の手すりなどが驚くほどの速さで錆びます。対策として、塩害仕様の設備を選ぶ、定期的な水洗い洗浄費を見込んでおく必要があります。

台風時のキャンセルと修繕

夏場のトップシーズンに台風が直撃すると、予約はすべてキャンセルになります。さらに、飛来物による窓ガラス割れや雨漏り修繕のリスクも常につきまといます。

駐車場は必須

那覇の一部（モノレール沿線）を除き、沖縄は完全な車社会です。バスやタクシーの利用も多いですが、駐車場がない物件は、それだけで選択肢から外される確率が高まります。

民泊新法とは？最初に知っておくべき「法律の壁」

2018年6月に施行された「民泊新法（住宅宿泊事業法）」は、既存の住宅を宿泊施設として活用する際のルールを定めた法律です。

この法律の最大の特徴は、年間の営業日数が「180日以内」に制限されている点です（「180日ルール」）。これは住宅不足の防止や、既存のホテル業界とのバランスを保つことを目的としており、もし180日を超えて営業したい場合は、より要件の厳しい「旅館業法」の許可を取得する必要があります。

また、本法律では健全な運営のために、関係者を以下の3つに分類し、それぞれの役割を明確にしています。

• 住宅宿泊事業者（家主）： 実際に民泊事業を行う人。行政への届出が必要です
• 住宅宿泊管理業者： 家主が現地にいない（家主不在型）場合に、清掃や管理業務を委託される業者
• 住宅宿泊仲介業者： 宿泊者と施設をマッチングさせる予約サイトなどの業者

事業者には、非常用照明器具の設置など、宿泊者の安全や衛生を確保する措置が義務付けられています。もし虚偽の届出や業務停止命令に違反した場合は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金といった厳しい罰則が科される可能性があります。

物件を買う前に見るべき「用途地域」

民泊ができるかどうかは、その土地がどの「用途地域」に指定されているかで決まります。どんなに素敵な物件でも、ここを間違えると「営業許可が下りない」という最悪の事態になるため、これから土地・物件を購入する場合は必ず用途地域を確認しましょう。

用途地域とは？

「ここは住むためのエリア」「ここは店を出すエリア」と国や自治体が決めた区分のこと。民泊は「商売」なので、住環境を優先するエリアでは厳しく制限されます。

エリア別・民泊の可否チェック表

用途地域	簡易宿所 (365日営業)	民泊新法 (180日制限)
商業地域 近隣商業地域	◯ 可能	◯ 可能
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	△ 条件付きで可 (3000㎡以下など)	◯ 可能
住居専用地域 (第一種・第二種低層など)	× 不可	△ 厳しい 上乗せ条例あり

沖縄特有の「上乗せ条例」に注意！

表の中で「民泊新法なら住居専用地域でもOK」に見えますが、沖縄県（特に那覇市やリゾート地）では独自の厳しいルールがあります。

※住居専用地域のリスク
多くのエリアで「家主が同居していない場合、平日の営業を禁止する」などの制限がかけられています。週末しか営業できなければ、収益化はほぼ不可能です。