時代の変化やニーズに対応した
新しい沖縄のホテル投資モデルを見る
このサイトは株式会社アイムホームをスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。
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※ホテルコンドミニアム（ホテルコンド）とは…オーナーはホテルを所有し、自ら利用しない時期にホテルに貸し付けて資産運用する、別荘と投資を兼ね備えたような不動産投資です。
宿泊施設自体を楽しむ
「泊まる」から「楽しむ」へ
滞在日数も長期化
ツアーから個人旅行が増え
家族や仲間など
大人数での滞在も
目的地も多様化
開発中の北部エリアに
人気の兆候
アイムホームは沖縄のホテル・住宅建設や土地活用で豊富な実績を持つ総合建設会社です。
ホテル投資においては、土地探しから、企画・設計・建設・運用までワンストップで対応し運用成果を上げています。
アイムホームの成功例をもとに、これからの沖縄での新しいホテル投資の形をご提案します。
ホテルコンドミニアム投資の運営モデルとして、代表的なのがMCモデル（マネジメントコントラクト）と賃貸モデル（マスターリース）です。
3つ目に紹介する「事業委託/利益シェアモデル」が、本メディア監修企業・アイムホームが提案する新しい運営モデルです。
ホテルの所有権を持つオーナーが運営会社（オーナー会社）を作り、運営者（オペレーター会社）がオーナーの代理で経営・運営を行う方式です。オーナー会社はオペレーター会社に運営委託料を支払います。
リスクはオーナーが大きく、オペレーターは安定した方式です。
オーナーは、ホテルの運営ノウハウを持たずにホテル事業に参入できる。
人材を派遣されるのでホテル運営が容易。
オーナーは、ホテル事業が赤字でも運営委託料を支払う必要がある。
オーナー会社が所有するホテルに、経営・運営を行うオペレーター会社がテナントとして入居する賃貸方式です。
オペレーターはオーナーへ家賃を支払います。
ホテル事業が上手く行っても、オーナーにメリットがなく、オペレーターが変わることも考えられ、現実的に安定した利益を得られるかという問題があります。
オーナーは、固定収入を得ることができる。
ホテル会社の売上が好調でも収入は固定。
社会変化のリスクを考慮し、家賃相場が安価。
ホテル所有者であるオーナーと運営を行うオペレーターで、事業としての利益を配分する方式です。オーナーとオペレーターがリスクシェア、メリットシェアします。
本メディア監修・アイムホームが行っている運用モデルで、売上利益（※）の70％がオーナーに配分されるオーナーメリットが、より大きいモデルです。
※売上利益…総売上から清掃費、リネン費、アメニテ費、ネット等の販売手数料、外部委託する売上原価を除いた利益です。
実業を任せられる。
努力次第でシェアする利益も増えるのでオペレーターが経営努力する。
社会変化の際に利益が低下する。
アイムホームが運営する投資モデル「コルディオプレミアム」は、コロナ禍で生まれた新しいモデルです。
目指すのは、ホテルのようでホテルでない「スマートリゾート」。
家族や仲間とゆっくりできる空間＆時間＆滞在を提供します。
無理のない現実的な稼働率設定し、固定経費を抑えつつ、高稼働には変動経費で対応できる体質づくりへ。
オーナー視点を大切にした経営、変動対応に優れたコンパクトモデルで、大切な資産運用を一緒に行います。
オーナーはホテル運営を任せられ、オペレーターの努力によって相互の利益が増えるしくみ。
オーナーの配分は売上利益（※）の70％。売上利益を伸ばせば委託金額もアップするため、オペレーターが経営努力するモチベーションを持てるWin-Winのモデルです。
※売上利益…総売上から清掃費、リネン費、アメニテ費、ネット等の販売手数料、外部委託する売上原価を除いた利益です。
インバウンドや旅慣れた国内の上客・家族やグループ・長期滞在におすすめの、ゆったり・ゆっくり楽しめるラグジュアリーなコンドミニアム／ヴィラ。変化するリゾートニーズに対応した経営モデルです。
アイムホームは、沖縄の観光動線や人気エリア、将来の成長性を熟知しているため、収益性の高い土地選び、市場ニーズに合わせた設計と魅力的なデザインを提案し、差別化されたプロダクトを提供できます。
地元の気候や法規制にも精通しており、地域に根差したネットワークにより、工期短縮やコスト管理も可能です。
観光シーズンや顧客層（沖縄県内・国内観光客・インバウンド）に応じた料金設定やマーケティングが実施でき、稼働率と収益の向上を図れます。複数の業者との調整が不要となり、時間と労力を大幅に節約可能。初めての投資家でも安心して参入できます。
ホテル投資だけでなく、注文建築や戸建ても手掛けており、セカンドハウスの販売や民泊の管理運用まで幅広く対応。地域への深い理解とノウハウを活かしたアイムホームのワンストップソリューションは、投資の成功確率を高め、長期的な安定収益を目指す大きな強みとなります。
利益配分7：3 実質利回り 最小5％
事業を委託し、事業としての利益をオーナーとオペレーター（アイムホーム）が配分する運営方式です。
オーナーは、通常の不動産所有に加え、宿泊運営会社との運営委託契約により、ペイバックを享受できます。
ペイバックの割合は売上利益の70%という高配分を実現しています。
日々の予約管理やチェックイン・チェックアウトの対応、滞在中のお客様のケア、集客、施設の維持管理まで宿泊施設の運営業務を一貫してオペレーター（アイムホーム）が行います。
運営においては、需要と供給のバランスを調整して売上や利益の最大化をめざす管理を行います。宿泊客の需要を予測して価格を動的に変更するなど、収益の最適化ができるよう努めます。
コルディオ公式サイトでの集客、各種SNSを活用したコミュニケーションからも獲得を狙います。
コルディオの収益は、運営体制や手法、戦略などによって異なります。施設Aでは、運営初年度から総売上の169％アップを達成。平均客室単価（ADR）は約41,000円から56,000円へと、大幅な上昇を実現しています。
別の施設Bでは、運営開始から初年度の総売上994％アップを達成したケースもあります。コルディオ利用前のホテル稼働率が4.7%しかなかったものの、コルディオ利用後は53.2％に上昇しています。（数値はいずれも2024年12月調査時点）
エリアや物件内容、運営方法にもよって異なりますが、ホテルコンドミニアムの利回りは、表面利回りで4～6％、実質利回りで2～3％程度が目安となります。アイムホームが運営する投資モデル「コルディオプレミアム」では、実質利回り最小5％を誇るオーナーメリットが大きい「利益シェアモデル」。オーナー視点を大切にした経営、変動対応に優れたコンパクトモデルとなっています。
ホテルコンドミニアムは、株式や債券といったペーパーアセットとは異なる動きをする実物資産です。ポートフォリオに組み込むことで、「市場変動への耐性」と「インフレ対策」を強化しつつ、実益と楽しさを兼ね備えた高度な分散投資を実現できます。
株式や債券は、経済動向や金利政策の影響を直接的に受けやすく、市場全体が冷え込むと同時に価格が下落するリスクがあります。一方で、ホテルコンドミニアムのような実物不動産は、金融市場の短期的なボラティリティ（変動幅）に左右されにくいという特徴があります。特にインフレ局面においては、通貨の価値が下がる一方で不動産価格や宿泊代金は上昇する傾向があるため、「インフレヘッジ（物価上昇による資産目減りの防止）」として極めて有効に機能します。
アイムホームは、「家を造る」ではなく「沖縄の暮らしを造る」という理念のもと、住宅建設から土地活用まで幅広く事業を展開しています。大手高級リゾートホテルの建設なども手掛けており、実績は豊富です。
特に、土地探しから設計・建設、運営まで一貫して手掛ける投資用コンドミニアム事業は、沖縄の観光市場を熟知したアイムホームならでは強みを発揮。高品質な建物と効果的な運営ノウハウにより、オーナー目線で安定収益をサポートします。
RC住宅にも力を入れており、沖縄の気候風土に適した住まいを提供。地域に根ざした企業として、沖縄の豊かな暮らしづくりに貢献しています。
沖縄北部は自然豊かなエリアで、美ら海水族館を擁する本部町や、歴史ある今帰仁城跡が魅力です。山々と美しい海が織りなす風景が広がり、ヤンバルクイナやノグチゲラなどの希少な動植物が生息する「やんばるの森」も見どころ。のどかな雰囲気の中で、伝統的な村の生活や沖縄ならではの美しいビーチも楽しめる、近年人気のエリアです。
名護市にある「屋我地島」は、多くの自然が残る穴場スポット。プールヴィラ 屋我地島は、全室プライベートプールを備えた贅沢なリゾート。穏やかな羽地内海とやんばるの森を見渡せるロケーションでゆったりとした時間を楽しめます。プールサイドでBBQを楽しめるタイプや和室を備えた棟などバリエーションがあります。
※2024年10月開業のため前年との比較データなし（2025年1月時点）
直近値はアイムホームはお問い合わせください。
沖縄中部・北谷町の美浜アメリカンビレッジはショッピングやグルメを楽しむ観光客で賑わいます。また、コザ（沖縄市）は音楽とアートの街として知られ、ライブハウスや個性的なカフェが点在。嘉手納基地周辺では異国情緒を感じられ、基地文化に触れることもできます。夜景のきれいなスポットも多く、若者やファミリー層に人気です。
人気スポット「アメリカンビレッジ」まで徒歩で約8分のロケーション。北谷の街を一望するインフィニティプールを備え、施設内には和食レストランや夜景を眺める最上階のバーもあり、シティリゾート満喫できます。 各部屋にキッチンや洗濯機、乾燥機もあり、長期滞在にもおすすめ。11名まで宿泊できる別邸もあります。
| 初年度売上 （前年比） |
総売上：113％UP |
|---|---|
| 稼働率 | 60.6% |
沖縄南部・那覇は沖縄の玄関口であり、都市と伝統が共存する地域です。国際通りではショッピングや食事が楽しめ、首里城や壺屋やちむん通りなど、歴史と文化を感じる場所も豊富です。波の上ビーチなど、海を身近に感じるスポットも市内に点在しています。
ゆいレール「美栄橋駅」まで徒歩5分。離島への船舶が発着する「泊港」旅客ターミナルビル「とまりん」へ徒歩4分。国際通りにも徒歩15分と那覇の中心に位置するロケーション。ゆったりとしたリビングに調理器具や食器類を一式そろえたキッチン、洗濯機や乾燥機も備えており、旅の拠点として、また長期滞在としても利用できます。
| 初年度売上 （前年比） |
総売上：146％UP |
|---|---|
| 稼働率 | 58.1％ |
沖縄北部の本部半島と海上の橋で繋がる古宇利島。透明度の高い「古宇利ブルー」の海と美しい砂浜が魅力。古宇利大橋を渡る際に広がる絶景は一見の価値あり。「恋の島」とも呼ばれ、ロマンチックな雰囲気が漂います。島内にはハート形の岩「ハートロック」や、地元の食材を使ったカフェも点在し、ゆったりとした時間を楽しめます。
全ての客室のテラスとダイレクトに繋がる、大型の開放的なインフィニティプール。古宇利ブルーの絶景パノラマビューを眺めながら楽しめる開放的な専用ジャグジーバスも備え、至福のラクジュアリーヴィラで、特別な時間を過ごせます。
※2024年4月開業のため前年との比較データなし（2025年1月時点）
直近値はアイムホームはお問い合わせください。
沖縄といっても、南部、中部、北部で周辺の観光地も環境もお客様のニーズも異なります。当然、建てる施設も、運営の体制、手法、戦略も異なります。 立地や周辺環境、交通の特性をよく理解し、お客様の来客動機を想定したうえで、予測つかない社会変化に対応できる商品プラン、事業プラン、建築プランを作成。大手事業者と対等しないスタンスを持ち、家族やグループみんなで広めのゆっくり連泊できるリゾートを提供しています。
ホテル投資の方法は、マネジメントコントラクト方式やマスターリース／リーステナント方式、売上をペイバックするコルディオ方式など複数の方式があります。方式によってメリットやリスクが異なるため、違いを把握することが重要です。
ホテル投資のメリットは、観光やインバウンド需要を取り込める点にあります。観光客をターゲットに集客できるため、他の投資方法よりも高い収益が期待できます。一方で初期投資額が高額になりやすく、ランニングコストが生じる点に注意が必要です。
ホテル投資には、ホテルコンドミニアムやホテルリート、収益物件の購入など複数の種類があります。種類によって必要な初期投資額が異なるほか、メリット・デメリットも変わります。違いを知り、ご自身に合った投資方法を選びましょう。
ホテルコンドミニアムは、客室のオーナーになることで特別料金でホテルに宿泊したり、未使用時は賃料収入を得たりできるホテル投資の方法です。部屋の清掃や設備の修繕などはホテル運営会社が行うため、他の投資方法より維持管理の負担を軽減できます。
土地活用のためにホテル投資を行った場合、持て余している土地を収益化することが可能です。また、観光需要を取り込めれば安定した収益を期待できます。一方、ホテルの建設費用や維持管理などのランニングコストが生じる点に注意が必要です。
不動産投資は相続税対策に効果的ですが、ホテル投資なら節税効果を高められる可能性があります。面積の限度はあるものの、所定の条件を満たせば小規模宅地等の特例を利用できるため、土地の相続税評価額を低くすることが可能です。
個人や法人がホテル投資を通じて観光産業に参画すれば、地域の雇用創出に貢献したり、観光産業や経済の活性化に寄与したりできます。また、地域の観光資源を活用した観光コンテンツを開発できるほか、地域の情報発信や認知度の向上にも貢献可能です。
企業がホテル投資を行えば地域の雇用創出・改善に寄与可能なほか、企業のイメージ向上も実現できます。また、旅行代理店や航空会社、観光施設など観光関連の企業・団体との繋がりを持てるため、ビジネスパートナーの開拓も可能です。
不動産投資の方法は、アパート・マンションや駐車場、ホテルなど多岐にわたります。アパート・マンション投資は安定が期待でき、駐車場は少ない資金で始められます。一方、ホテル投資は収益力が高いなど、投資方法によって強みが異なります。
コロナ禍の行動制限が緩和されて以降、沖縄は観光・インバウンド需要増による宿泊施設のニーズが増加しています。特に高級路線のリゾートホテルが堅調で、客室稼働率はもちろん、客室単価も上昇傾向が続いています。
参照元：沖縄県公式HP【PDF】「令和5年度観光統計実態調査」
自社で投資したホテルは、経営者や役員らの別荘や滞在拠点としての利用も可能です。
また、社員の研修・合宿拠点としての活用におすすめ。閑散期であればまとまった部屋数を確保できるため、研修・合宿にかかるコストを削減できます。
投資したホテルを福利厚生に組み込めば、従業員の保養所として利用することもできます。社員限定の優待や割引料金を設定すれば、結果的に福利厚生の拡充と従業員の満足度向上を一度に実現可能です。
ホテルのタイプは、コンドミニアムやリゾートヴィラ（プールヴィラ）のほか、シティホテルや宿泊特化ホテルなどがあります。ホテルのタイプによってメリット・デメリットが異なるため、違いをしっかり把握したうえで選ぶことが重要です。
ホテル建設に適した土地がない場合、まずは土地探しから始める必要があります。ホテルは立地で成否が決まるため、専門家に相談することが大切です。なお、投資に適切なホテルのタイプは土地の広さや立地、周辺環境などによって異なります。
ホテル投資を始める場合、土地の購入と建物（ホテル）建設費用がかかります。建設費用はホテルのタイプによって変わるため、資金には余力が求められます。一方、ホテルを開業した後は人件費や設備・建物の維持管理費用などのランニングコストが発生します。
ホテルは収益が期待できる一方、所得税や住民税、法人税などの節税対策になるケースもあります。ホテルは減価償却が可能なため、長期的な節税効果が生まれます。ただし、経営のリスクもありますので、節税効果とリスクを秤にかけて投資判断を行いましょう。
ホテル経営を始めるためには、ホテルの営業許可や飲食店営業許可が求められます。また、防火管理者や危険物取扱者などの有資格者も必要です。ホテル運営を外部の会社に委託する際は、資格の有無も確認しておきましょう。
沖縄県文化観光スポーツ部によると、2023年度の観光収入は過去最高の8507億円で、前年度比約20％増。入域客数がコロナ前最多の約85％まで回復し、消費単価の高いリゾートホテルの宿泊が増えています。
人泊数は2018年度比で5万人泊増、今後も増加が予想されます。
沖縄で観光客に人気のエリアは那覇などの沖縄本島で、ほとんどの観光客が訪れています。中でもショッピングエリアは人気が高く、多くの観光客が買い物や飲食を楽しんでいます。一方で宿泊日数が長いのは石垣島や宮古島などの離島部です。ホテルはリゾートホテルが人気ですが、地域によってはビジネスホテルも需要があります。
参照元：沖縄県公式HP【PDF】「令和5年度観光統計実態調査」
沖縄観光は、日本人の旅行に対する意識の変化や人口減少による市況変化など、さまざまな課題を抱えています。しかし観光に対する需要は根強く、地域によっては自然環境や文化財を活用した観光コンテンツを開発するなど、さまざまな観光施策に取り組んでいます。
コロナ禍を経て観光客が戻ってきた沖縄。円安も追い風となってホテル投資に注目が集まっています。
単純な「観光客増加＝ホテル収益増加」の方程式は過去のもの。ワーケーションや長期滞在、富裕層向けなど、多様化するニーズに対応した施設やサービスが求められています。アフターコロナの沖縄観光は、量から質への転換期を迎えています。
観光市場の多様化とともに競争も激化する中、地元資源を活かした差別化戦略と市場動向の的確な分析が成功の鍵となるでしょう。
沖縄のホテル投資は、安定した観光需要を背景に成長が期待される一方で、経済動向や海外旅行者数の変化、地域の未来を見据えた戦略的な投資が求められています。
第一回は、「JANGLIA（ジャングリア）」開業が沖縄にもたらす経済効果とホテル投資への影響について
国内外の観光需要が拡大する中、高い収益ポテンシャルを秘めた沖縄のホテル投資が注目されています。
本メディアでは、アイムホームの監修のもと、Zenken株式会社が制作。沖縄のホテル投資の魅力、運営モデル、動向などを解説しています。
投資家はどう判断をしていくべきか
沖縄のホテル投資家は、時代の変化や多様化するニーズを的確に捉えて柔軟な対応が求められます。
例えば、ワーケーション需要に対する長期滞在に対応できる設備やサービスの導入、環境に配慮した運営や地域貢献、昨今需要が高まっている高級リゾートヴィラやコンドミニアムなど、旅慣れた富裕層向けの宿泊施設への投資など、これらの変化に対応することで競争力を強化し、安定的な収益確保を目指していく必要があります。
沖縄県が発表した2024年の沖縄の国内観光客数は753万6千人で、2023年の724万8800人を上回り最多を更新しました。海外の空路が新規就航するなど、インバウンドの増加も顕著です。2025年に発表された公示地価では、全用途平均で12年連続で上昇を記録。土地の価格高騰も続いているため売却益を見越した不動産投資にも注目が集まります。
那覇を中心とした中南部エリアから自然をより体感できる北部へと北上し、大型施設よりもプライベートヴィラで長期滞在をする「滞在型」にシフトしてきています。2025年7月にはJUNGLIA（ジャングリア）も開業し、滞在型のホテル投資やセカンドハウスとしての利用、不在時の民泊運用など、北部観光の需要が更に高まることが予想されるなかで、トータルプロデュース型のアイムホームならではのご提案が可能です。
取締役経営企画部長 中倉伸顕氏