相続税対策に効果的とされる不動産投資ですが、ホテル投資なら収益と節税の両方の恩恵を享受可能です。ここでは、ホテル投資が相続税対策に効果的な理由をご紹介します。

不動産投資による相続税対策とは？

不動産投資による相続税対策は、現預金の代わりに土地や建物などの不動産を相続する節税方法をいいます。相続税の資産によって異なりますが、現預金は全額が課税対象です。仮に現預金1億円を相続した場合、相続税の評価額も1億円となります。

一方、不動産の相続税の評価方法は現預金と異なり、路線価や固定資産税評価額を基準に計算します。そのため、市場での取引価格と比べて相続税の評価額が低くなることも珍しくありません。相続税評価額が低くなることから、現預金を相続する場合と比べ、相続税額が安くなる可能性があります。

不動産の相続税評価額について

不動産の評価額（土地）は、路線価方式と倍率方式に分けられます。

路線価方式は、路線価が規定されている地域での不動産の相続税を評価する方式です。1平方メートルあたりの路線価に価格の補正率を適用して計算します。

一方の倍率方式は、土地の固定資産税評価額に所定の倍率を掛け合わせて評価する方式です。主に路線価が定まっていない地域の不動産評価額を計算する際に用いられます。

具体的な不動産の相続税評価額は、土地の場所や用途などによって大きく異なります。

なぜホテル投資が相続税対策として有効なのか

ホテル投資が相続税対策に効果的な理由は、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があるためです。小規模宅地等の特例は、所定の条件を満たした土地の評価額を最大で80%減額できる制度をいいます。利用区分や面積の条件はあるものの、土地の相続税評価額によっては大きな節税効果を得られます。

またホテルは収益性が高く、宿泊料や付帯サービス料などを得られます。物件からの収益が発するため、家族に安定した収入源を残すことが可能です。

賃貸物件（マンション投資）の場合との違い

ホテル投資と賃貸物件投資の主な違いは次のとおりです。

• 収益源
• 需要やターゲット
• 収益性

賃貸物件の収益源は入居者の家賃ですが、ホテルの主な収益源は客室稼働による宿泊料金や付帯サービスの利用料です。また、賃貸物件は地域によって需要やターゲットとなる層が異なりますが、ホテルのターゲットは主に観光客で、周辺地域の観光・インバウンド需要や景気の影響を受けます。

収益性にも違いが見られます。賃貸物件は周辺エリアの家賃相場の影響を受けやすく、高額な家賃を設定すると収益性が低下する可能性もあります。一方、ホテルは設備やサービス面で差別化しやすい特徴があります。高グレードの設備やサービスを提供できれば、競合より高い宿泊料金を設定して収益性を高めることも可能です。

沖縄でのホテル投資が効果的な理由

相続税対策にホテル投資をしたい方は、沖縄でホテル投資を始めてみてはいかがでしょうか。沖縄でのホテル投資が効果的な理由は次のとおりです。

• 観光・インバウンドの需要がある
• 安定した収益が期待できる
• 都心と比較して土地の価格が低い（初期投資が少なくて済む）
• 地価上昇に伴う資産価値の向上が期待できる

沖縄は根強い観光・インバウンド需要があるため、安定した収益を期待できます。また都心よりも土地の価格が安価で、土地取得にかかる初期投資費用を抑えられます。

一方で沖縄は徐々に地価が上昇（※）しており、それに伴う資産価値の向上も期待できます。ホテル経営による収益を得ながら、売却によるキャピタルゲインも狙うことが可能です。

コンドミニアムがおすすめの理由

ホテルに投資する方法はさまざまですが、リスクを抑えたい場合はコンドミニアムが適しています。コンドミニアムはホテルの客室のオーナーになる投資方法で、別荘や会員制ホテルと不動産投資の特性を併せ持っています。

コンドミニアムがよい理由は、未使用時に賃料収入を得られる点にあります。普段はオーナー特別料金でホテルに宿泊できる一方、未使用時には貸し出して賃料収入を得ることが可能です。また、客室の維持管理はホテル運営会社が行うため、自身で清掃や修繕をする必要はありません。

沖縄でのホテル投資の注意点

沖縄は台風や地震などの自然災害に見舞われるリスクが高い地域です。ホテルは建物自体が大きく、被害を受けると復旧に時間と費用がかかります。また、災害発生時は観光客が減少し、収益が大きく落ち込む可能性があります。また、沖縄は観光地として人気が高いだけに、競争が激しいのも心得ておきたい点です。