ホテル建設は地域やエリアによって厳格な取り決め・規制があるため、どのような場所でもホテルを建てられるわけではありません。このページではホテルを建てるなら知っておきたい規制について詳しく紹介・解説していきます。

高さ制限

集落保全地区・準集落保全地区

全国的な課題と変わらず、恩納村においても若年層を中心とした定住人口の増加が大きな課題となっています。恩納村では地形や土地利用の特性から新たな宅地の供給が難しい状況がみられるため、「集落景観保全地区」及び「準集落景観保全地区」における建築物への階層制限は「３階以下かつ13ｍ以下」を撤廃し、「高さ制限13ｍ以下」とされることになりました。13mを超える場合には景観むらづくり審議会における協議が必須であり、壁面後退や主要眺望点への配慮などといった設計上の制約があります。

出典：https://www.vill.onna.okinawa.jp/userfiles/files/04kaiteian_point.pdf

中層住居・準集落用域（リゾート用域隣接地含む）

中層住居は「中層住居地、事業所用地、宿泊施設、レクリエーション施設等のリゾート施設として利用する区域とする」、準集落用域は「住宅地、事業所用地、商業用地等を基盤とし主要道路に接する区域とする」とされています。高さは最大33m（ただし壁面後退規定あり）と定められており、13m超過の建築は審議対象となります。また、景観審議会で設計変更命令などが出される可能性もあります。

出典：https://www.vill.onna.okinawa.jp/sp/living/eco/1484716785/1484718312/

リゾート用域

リゾート用域は「宿泊施設、教養文化施設、レクリエーション施設等のリゾート施設として利用する区域とする」と定められています。高さは2階以下・10m以下に制限されています。用途区域や立地条件により村長承認が必要な場合があり、景観の調和が重視されます。

出典：https://www.vill.onna.okinawa.jp/userfiles/files/r3gaidorain.pdf

外観・色彩・意匠規制

外観や色彩・意匠に関する規制もさまざま定められています。外壁や軒裏などに高明度・高彩度といった鮮やかな色を用いる場合、各立面の5%以内に制限されることになります。また、建築物の色彩は自然景観との調和が求められており、自然素材やアクセントカラーを使用する場合には規定範囲内でのみ認められる点に注意が必要です。全体的なトーンとしては周囲の景観に与える影響に配慮しなければならない部分や統一感を失われることがないように規制がされています。

出典：https://www.vill.onna.okinawa.jp/userfiles/files/r3gaidorain.pdf

その他制限

他にもさまざまな規制があります。容積率は用途地域未指定区域も含めて最大で200%となっており、建ぺい率は制限がありません。ただし用域区分によって指針がありますので注意が必要です。また、地域傾斜が20度を超えている傾斜地においては開発区域面積の80%以上は緑地保全しなければならないなど、緑地率を確保することも義務付けられています。そのほかにもさまざまな規制項目がありますので、以下出典リンクを参考に適宜確認してみてください。

出典：https://www.vill.onna.okinawa.jp/userfiles/files/R6kankyohozenzyoureiguideline_1.pdf

恩納村でホテルを建てるには

1. 事前相談・事前協議（村長との調整）

ホテル建設に着手するにあたっては、村長との調整にあたる事前相談・事前協議が必要です。内容としては景観むらづくり計画に適合するか確認するための協議・打ち合わせであり、これは届出より前のステップにあたります。

2. 届出行為の該否判断

事前相談や事前協議が完了したら、届出行為の該否についての判断を行うことになります。規模や用途などの建築内容に応じて、下記の届出が必要になります。

• 建築工事届

床面積10㎡超～200㎡以下、高さ13m以下のように、建築確認が必要ない工事であっても建築工事に着工する前に村の建設課へ届出を行う必要があります。

• 景観計画区域内行為届書

恩納村が指定する景観区域内でホテル建設を行う場合には、景観計画区域内行為届書という書類を提出しなければいけません。

3. 開発行為承認申請（村長承認・土地開発審議会への申請）

ホテルなどの宿泊施設の建築を行うにあたっては、開発指導要綱に基づき「開発行為承認申請」を提出したうえで村長の承認を得なければいけません。必要に応じ、土地開発審議会による協議が行われたあと、審議を経て村長へ答申されることになります。

4. 意見書の提出

ホテル建築の申請にあたっては、地域自治会の区長や関係団体からの意見書を提出する必要がある場合があります。

5. 承認・開発協定の締結

ここまでに提出した種々の書類が承認プロセスをクリアした場合、村長と事業者との間で「開発協定書」を締結することが一般的です。この「開発協定書」を締結することにより、このあとの着工へとフローを進めていくことができます。

6. 工事着手届および完了届の提出

村長による承認を得た後に「工事着手届」を提出します。そして着工の後は工事完了後に完了届を建設課経由で提出し、承認に従わない場合には工事停止命令などの措置が取られることもあります。

7. 建築確認申請（該当する場合）

高さ13m超、軒高9m超、延べ床200㎡超、2階建以上などのホテル建設を行う場合、沖縄県北部土木事務所に対して建築基準法に基づく建築確認申請が必要です。ただし、このプロセスは該当する場合のみ求められます。

出典：https://www.vill.onna.okinawa.jp/userfiles/files/r3kaihatuyoukoukisoku.pdf
出典：https://www.vill.onna.okinawa.jp/living/eco/1484716785/koujitodoke/
出典：https://www.vill.onna.okinawa.jp/living/eco/1484716785/1484718312/

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